方艙醫(yī)院背后的央企物業(yè)巨頭年入60億還管著阿里京東大興機(jī)場

方艙醫(yī)院背后的央企物業(yè)公司終于發(fā)財報了：年入60億！竟然還管著京東阿里、大興機(jī)場。

這家神秘的物業(yè)公司就是招商蛇口旗下的物業(yè)公司招商積余。

在此次疫情中，作為場地物業(yè)方，招商積余順勢承接了體育中心方艙醫(yī)院、光谷科技會展中心方艙醫(yī)院、蛇口郵輪母港的防疫工作。

招商物業(yè)公司收到的體育中心方艙醫(yī)院感謝信

2021年，在其他房企分拆旗下物業(yè)公司赴港之際，招商物業(yè)另辟蹊徑，選擇“借殼”內(nèi)資物業(yè)股中航善達(dá)在A股。

招商積余“借殼”后的首份財報顯示，營收規(guī)模在60億元左右，物業(yè)治理業(yè)務(wù)收入突破50億大關(guān)，從2021年的37.18億元增至51.50億元。

單從營收規(guī)模來看，招商積余目前是國內(nèi)第四大物業(yè)公司，僅次于碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)，位居行業(yè)第四位。

這份財報究竟表現(xiàn)如何？PropTech研習(xí)社花了點時間翻閱了招商積余的財報。

01

物業(yè)板塊營收、利潤雙增

業(yè)績下滑系其他業(yè)務(wù)拖累

雖然物業(yè)板塊業(yè)績亮眼，但重組后的招商積余在2021年度迎來了營收和凈利潤“雙降”。

從營收總量來看，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)收入60.78億元，同比下降8.68%，甚至略低于中航善達(dá)2021年66.56億元的營業(yè)收入。

從凈利潤來看，2021年，公司歸屬于公司股東的凈利潤2.86億元，同比下降66.59%，利潤同比下降主要系上年公司轉(zhuǎn)讓三家房地產(chǎn)項目公司取得投資收益所致；歸屬于公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤2.90億元，同比增長292.85%。

2021年，公司資產(chǎn)負(fù)債率約為51.51%，較上年同期下降11.58%，主要系公司發(fā)行股份購買招商物業(yè)100%股權(quán)，資產(chǎn)總額增加所致。

2021年4月，中航善達(dá)實施重大資產(chǎn)重組，發(fā)行股份購買了招商局物業(yè)治理有限公司100%股權(quán)，并更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司”。公司完成重大資產(chǎn)重組后，招商蛇口成為公司控股股東，持股比例為47.45%，招商局集團(tuán)成為公司實際控制人。

招商積余股權(quán)結(jié)構(gòu)（來源：公司財報）

中航善達(dá)合并招商物業(yè)之后，公司的營業(yè)總收入為什么反而下降了？

財報顯示，招商物業(yè)自2021年12月起納入公司合并報表范圍，故本次年度報告合并利潤表和合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)僅包含招商物業(yè)2021年12月當(dāng)月的數(shù)據(jù)，并不包含招商物業(yè)前11個月的財務(wù)數(shù)據(jù)。

而收購日至年末，招商物業(yè)僅實現(xiàn)營業(yè)收入5.92億元，營業(yè)利潤5075萬元，凈利潤3876萬元。

中航善達(dá)旗下主要從事物業(yè)治理業(yè)務(wù)的公司中航物業(yè)2021年實現(xiàn)營業(yè)收入45億元，凈利潤2.03億元。而在2021年同期，營收和凈利潤分別為38.81億元和1.67億元，同比分別增長16.1%和21.6%。

可見，招商積余2021年總營收的大幅下滑與物管業(yè)務(wù)關(guān)系不大，主要系其他業(yè)務(wù)收入減少所致。

本次資產(chǎn)重組同樣簽署了對賭協(xié)議，招商物業(yè)在2021年度、2020年度及2021年度承諾凈利潤分別為不低于1.59億元、1.89億元、2.15億元。

截至目前，招商物業(yè)2021年度的業(yè)績承諾已經(jīng)成功兌現(xiàn)。招商物業(yè)2021年度實際完成凈利潤為1.94億元，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤為1.73億元，實際完成數(shù)高于業(yè)績承諾1394.11萬元。

招商物業(yè)2021年度業(yè)績承諾實現(xiàn)情況

02

物業(yè)治理收入突破50億大關(guān)

毛利率不足10%

招商物業(yè)目前從事的主要業(yè)務(wù)包括：物業(yè)治理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)、其他業(yè)務(wù)。

分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)治理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入51.50億元，同比增長32.80%，占公司營業(yè)收入的84.72%，主要系物業(yè)治理業(yè)務(wù)本年拓展較好及通過并購增加了物業(yè)治理項目。其中：基礎(chǔ)物業(yè)治理實現(xiàn)營業(yè)收入46億元，同比增長27.88%；專業(yè)化服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入5.50億元，同比增長95.93%。

完成重組后，公司擁有中航物業(yè)、招商物業(yè)兩個全資物業(yè)治理公司。截至2021年底，兩個物業(yè)治理平臺合計治理項目1198個，治理面積約1.53億平方米，物業(yè)治理業(yè)務(wù)新簽?zāi)甓群贤~22億元，物業(yè)治理費總體收繳率為96.40%，其中非住宅業(yè)務(wù)收繳率為97.81%，住宅業(yè)務(wù)收繳率為92.49%。

其中，中航物業(yè)在管項目591個，治理面積6729萬平方米，其中住宅業(yè)態(tài)治理面積占比31%，非住宅業(yè)態(tài)治理面積占比69%；招商物業(yè)在管項目607個，治理面積8537萬平方米，其中住宅業(yè)態(tài)治理面積占比65%，非住宅業(yè)態(tài)治理面積占比35%。

公司的資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)主要為商業(yè)運營、持有物業(yè)出租及經(jīng)營。2021年，資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.17億元，同比下降2.35%，占公司營業(yè)收入的10.15%，主要系本年減少了已轉(zhuǎn)讓的上海天盛廣場的租金收入。

其他業(yè)務(wù)為遺留房地開發(fā)項目業(yè)務(wù)。因業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，公司已于2021年將其控制的部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債出售，自該次重大資產(chǎn)出售后，公司不再從事新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2021年，其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入3.12億元，同比下降85.48%，占公司營業(yè)收入的5.13%，主要系公司已不再從事新的房地產(chǎn)開發(fā)，僅銷售部分遺留地產(chǎn)項目尾盤，故營業(yè)收入同比降幅較大。

從毛利率來看，招商積余物業(yè)治理、資產(chǎn)治理和其他業(yè)務(wù)的毛利率分別為9.83%、73.08%和48.96%。

可見，物業(yè)治理業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了八成以上的營收，但毛利率遠(yuǎn)不及公司其他兩項業(yè)務(wù)。和同行對比，招商積余的毛利率也處于行業(yè)較低水平，碧桂園服務(wù)、雅生活等行業(yè)龍頭的毛利率均在20%以上。

03

加快聰明物業(yè)平臺建設(shè)

拿下阿里、京東多個總部項目

目前，招商物業(yè)擁有聰明物業(yè)π平臺及招商通兩大聰明系統(tǒng)，以聰明物業(yè)π平臺為載體，打造了π修、π巡、π防、π停、π控、服務(wù)之窗等一系列聰明服務(wù)模塊，以招商通聰明平臺為基礎(chǔ)，通過到家匯、慧到家、招商通的終端應(yīng)用，構(gòu)建了聰明社區(qū)生態(tài)圈運營體系。

年內(nèi)，招商物業(yè)持續(xù)推進(jìn)"招商通聰明服務(wù)平臺"的更新迭代，完成招商通2.0版本。截至2021年底，聰明物業(yè)已布局15個省4個直轄市，內(nèi)部覆蓋項目達(dá)516個。

2021年度，招商物業(yè)重點圍繞機(jī)構(gòu)物業(yè)開展市場拓展，新簽項目涵蓋了企業(yè)總部、政府、商業(yè)寫字樓、園區(qū)、高校、場館、醫(yī)院、公共交通等眾多機(jī)構(gòu)特色業(yè)態(tài)，更在城市服務(wù)項目取得突破。代表項目包括：

招商積余為京東總部提供物業(yè)服務(wù)

企業(yè)總部項目：北京大興國際機(jī)場南航基地、北京京東集團(tuán)總部辦公樓、阿里巴巴廣東云計算數(shù)據(jù)中心、陜西省移動本部、中國移動重慶分公司、中國郵儲銀行湖北省分行、北京環(huán)境交易所等；

政府項目：退役軍人事務(wù)部、港珠澳大橋人工島、四川省應(yīng)急廳、中國人民銀行支行、長沙支行、漳州招商局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政服務(wù)中心等；

商業(yè)寫字樓項目：羅湖進(jìn)元大廈、上海臨江商業(yè)商務(wù)中心、廈門瑞華中心等；

園區(qū)項目：中關(guān)村新興產(chǎn)業(yè)前沿技術(shù)研究院、中關(guān)村生命科學(xué)園醫(yī)藥科技中心、合肥中科智城等；

高校項目：交通大學(xué)中國西部創(chuàng)新港、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)、大連理工大學(xué)陵水校區(qū)、山東第一醫(yī)科大學(xué)、薈同國際學(xué)校等；

場館項目：北京奧體中心、湖南省美術(shù)館、南京大屠殺紀(jì)念館、長沙市青少年宮、軍運會體育中心綜合服務(wù)保障項目等；

醫(yī)院項目：市精神衛(wèi)生中心六角院區(qū)、莆田涵江醫(yī)院等；

公共交通項目：軌道交通R3線及配控中心、遙墻國際機(jī)場航站樓、地鐵2號線等；

城市服務(wù)項目：海南三亞崖州灣科技城等。